＃日銀のマイナス金利政策、住宅取得に影響は？
2016年から導入されている「マイナス金利政策」は、住宅ローンの借入金利にも影響します。
マイナス金利政策とはどのようなものなのか、住宅ローンにどう影響しているのか、わかりやすく解説してみました。
#＃マイナス金利とは？住宅ローンの影響は？
マイナス金利とはどのようなものなのか、押さえておきましょう。
マイナス金利とは、民間金融機関が日銀に預けるお金（当座預金）の一部に対して、マイナスの金利が適用されることです。
マイナス金利が適用されるのは、民間金融機関が日銀に預ける当座預金の一部です。
私たちが普段利用する預貯金の金利が、すぐにマイナスになるものではありません
日銀がマイナス金利政策を導入するのは日銀が2％の物価上昇目標があったためです。
民間金融機関は日銀に預ける当座預金に対してマイナス金利が適用されると、資金を預けたままでは金利負担が生じてしまいますから、金融機関が日銀に預けるはずたった資金を企業や個人に対する融資へ切り替える傾向が出てくるのです。
では、マイナス金利政策が住宅ローンにどのように影響したのでしょうか。
#＃マイナス金利政策の住宅ローンへの影響は
住宅ローンと日銀の金融政策は、マイナス金利政策は住宅ローンの借入金利に影響を与えることになっています。
特に変動金利型の住宅ローン金利は日銀の金融政策の影響を受けやすいとされています。
これは短期金利の部類ですので短期プライムローンの決定が大きくかかわります。
コストを抑えたインターネット専業銀行の台頭などによって、引下げ金利優遇の枠は広がりました。競争によって実際に適用される借入金利は低下傾向にあります。
基準金利（店頭金利） − 引下げ金利（優遇金利） ＝ 借入金利（適用金利）
フラット３５など、全期間固定金利型の住宅ローンの借入時点の金利は、「長期金利」に連動されます。
10年物国債金利が上昇すれば、全期間固定金利型の借入時点の金利も上昇する傾向があり、下がれば、下降します。
長期金利と連動して全期間固定型住宅ローンの借入金利も低水準で推移しており、2019年7月はフラット35が過去最低を更新し、一部金融機関では年1.0％を切るものも登場していました。
2020年でのフラット３５の金利は、1％台前半です。
住宅ローンの借入金利がマイナスとなると、総返済額が借入金額を下回ることも出てしまいます。ただ、日本においては借入金利が0％を切る住宅ローンは存在していません。
＃＃マイナス金利政策によって住宅ローンの利用はチャンス？
マイナス金利政策によって金利には低下するため、お金の借り手側である住宅ローン利用者には有利であるといえます。
借換えを考える人も出てくると思いますが、目安は金利差に着目したいと思います。
現在、住宅ローンを利用しているかたは、一般的には「借換えの前後で1.0％以上」の金利差があれば、借換えによるメリットになるとされています。これはあくまで目安で、金利差が1.0％未満であっても、借り換えた方が良い場合もありますので専門家にシミュレーションしてもらうのが良いと思います。
10年前に3,000万円を、金利2.5％の全期間固定金利型住宅ローンを利用して借入れれば、金利1.3％の全期間固定金利型住宅ローンに借換えると、毎月の返済額は約1.4万円下がります。借換えにかかる諸費用を差し引いても、総支払額を約344万円減らせるというような計算式が出てきます。
住宅は長い期間借りるものなのでいったんマイナス金利になった場合は見直してみるのも一つのチャンスとなります。
10 年前に全期間固定金利2.5％の住宅ローンを借入れ
当初借入金額 30,000,000
円
当初借入期間 35年
金利(全期間固定) 2.5％
毎月の返済額
（元利均等返済・ボーナス返済なし） 107,248円
10年目ローン残高（元金） 23,906,505円
借換えせず完済した場合の総返済額（35年間） 45,044,199円…①
残り借入期間25年時点で全期間固定金利1.3％の住宅ローンに借換え
借入金額 23,900,000円
借入期間 25年
金利 1.3％
毎月の返済額
（元利均等返済・ボーナス返済なし） 93,355円
総返済額（25年間）※1 28,012,915円…②
借換え諸費用（概算） ※2 716,800円…③
借換え（10年目）までの総返済額 12,869,760円…④
総支払額（②＋③＋④） 41,599,475円…⑤
借換えによる総支払額の差（①−⑤） 3,444,724円
（住宅金融支援機構のシミュレーションを使用してSBIマネープラザより出典）
住宅ローンのお悩み対面相談で不安解消 | SBIマネープラザ (sbi-moneyplaza.co.jp)
借換えによって金利が少しでも下がれば利息負担は軽減されます。
ただ金利差が小さくなるほど利息軽減額も小さくなります。
借換えには融資手数料などの諸費用がかかりますが、借換えによるメリットがあるかどうかは、諸費用を上回る利息負担軽減があるのかなどで判断する必要があるでしょう。
#＃新規借入れは物件価格にもよる
住宅ローンの借入金利が下がれば、利息負担を軽減できることや、これから住宅購入を検討している人にとっては、購入できる選択肢も増える、広がるといったメリットがあります。ただし、都市部を中心に住宅価格は上昇しているので、住宅購入価格や住宅ローンの借入額は地方に比べて高額になっています。
低金利によって住宅購入の選択肢が広がるのは購入者にとってはよいことといえますが、住宅ローンで資金を借りられるからといって、自身の収入に対してあまりに無理のある物件を購入すると、その後の生活に影響が出てしまうことになるのでマイナス金利だから
大型物件を買おうというのは極端な場合もあります。
住宅ローンの返済が生活、将来の教育費など支出は必ず人生の生活の中で出てきますので
そのあたりを考慮して借入時期やローンの計画を立てていくのが大事になってきます。マイナス金利になったから、自身の年収も考えずに大型物件のローンを組むようなことは
もちろんしない方が良いでしょう。
そのあたりのバランスは、専門家へぜひご相談ください。
#＃日銀の金融政策の動向は突然変わることも
現在の住宅ローン金利は、金融政策によって低く抑えられている状態でしょう。
増してコロナ禍で不透明、不安定な状態です。ただし、マイナス金利政策が突然終了することになれば、金利が一気に上昇に転じることも想定されます。
事実最近のメガバンク系では金利上昇の変化に転じていく傾向があるとされていますし、発表もされています。日銀銀の金融政策や物価の動向は、ニュースや新聞でも報道されますので、ネットニュース含めて常に物件購入を検討している方は注意してみておくとよいでしょう。
団信などの保障が上乗せ金利なしで付帯できる住宅ローンもあります。
団体信用生命保険は、借入れされているかたが死亡した場合や所定の高度障害状態になった場合に保険金で住宅ローンを完済するものです。
「重度ガン保険金前払特約」では、保険期間中にガンの標準的な治療をすべて受けたが効果がなかったなどと保険会社に判断された場合に、被保険者の請求により保険金が支払われるものも登場しています。
また保険期間中に医師の診断書等で保険会社により余命6ヵ月以内と判断された場合、被保険者の請求によって保険金が支払われる「リビングニーズ特約」もほとんどの金融関連会社で付保されていることが多いです。
病気やケガで働けなくなった時の備えとなる「全疾病保障」は病気やケガで就業不能状態が継続した場合、被保険者の請求により月々の住宅ローンの返済が0円となるものです。
さらにガン、脳卒中、急性心筋梗塞などで12ヵ月働けない状態が続いた場合は、住宅ローンの残高がゼロ円になるものもあります。
死亡や所定の高度障害状態に加えて、3つの特約が付帯されるものもあります。
「先進医療特約」は、保険期間中に所定の先進医療を受けた場合に被保険者（住宅ローンの申込人）の請求により給付金を受け取ることができます（通算1,000万円まで）。
金利が低い住宅ローンを組めた際には、このような保証もできる限り備えておくといいでしょう。
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