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不動産にかかる税金いろいろ①~小野市の不動産屋さんの住宅コラム~

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不動産にかかる税金いろいろ①~小野市の不動産屋さんの住宅コラム~

カテゴリ:住宅コラム

#不動産を持っていると、どんな税金がかかるか

 

 


不動産をもっていると、かかる税金って全部把握していますでしょうか?

実はこんなにいろいろとられるんだと思うこともあるようです。

事前に準備をしていくことで、例えば用途による対策や節税につながるノウハウもあるものです。

不動産を持っている際にかかる税金をまとめてみましょう。

 

 

##不動産を持っていると税金はどうなる?

 

不動産を取得したときや所有しているとき、不動産によって収入を得たときは状況によって、さまざまな種類の税金がかかります。

贈与、で土地や建物を取得したときにかかる都道府県税もありますし

相続をした場合の税金もあるのです。

 

まずその不動産がどうやって取得して保持したものかによって異なります。

 

##不動産を取得した時だけに発生する不動産取得税は軽減済か?

 

原則 申告は不動産を取得してから60日以内に都道府県税事務所へ(東京都の場合原則30日以内。ただし軽減を受けるための申告は60日以内)にしなければなりません。

 

税額は、固定資産税評価額×4%ただし税率が3%となる軽減措置もあり、住宅用家屋を取得したときの軽減措置や一定の条件を満たす家屋を取得したときは、家屋の固定資産税評価額から一定額を控除し税率をかけるなどの制度があります。(地方税法第73条の14

 

マンションのように1棟の建物の中に独立した住戸が2戸以上あれば、戸数×1200万円()が1棟の建物の固定資産税評価額から控除できる。ただし1戸当りの控除額はその住戸の評価額を上限とされます。

 

 

 

住宅用土地の取得に対する減額措置も取得時に期限内に行っているかどうか

確認しましょう。

 

下の14の土地の取得は、土地の面積のうち住宅の床面積の2倍(独立家屋1戸あたり200m2)までの部分は不動産取得税が全額免除となります。

(地方税法第73条の241項、2項より)

 

##印紙税も不動産は金額が大きい

 

印紙税も不動産はかなり金額が高くなります。

不動産を買ったとき、最初に資料の中で見かける税金は「印紙税」です

土地や建物を買うときの「不動産売買契約書」や、建物を建てるときに建築業者と交わす「建築請負契約書」には、収入印紙を貼るので必然的に印紙税がかかります。

 

不動産の譲渡・請負に関する契約書の印紙税額は物件の

「不動産売買」「建築請負」など契約の種類と、その金額によって印紙の金額が設定されます。

 

##登録免許税

 

不動産の登記をするときにかかる税金が登録免許税です。

不動産の所有者をはっきりさせるために「不動産登記簿」に登録されます。

 

登録免許税は、不動産登記簿に所有者名前を載せてもらうための登録料です。

 

不動産の所有権、所有権の保存登記、移転登記などきちんと法務省に登録をしておかないと

思わぬトラブルになります。登録免許税の金額は、登記をしようとする土地や家屋の固定資産税評価額です。(登録免許税法第10条、同附則第7条より)

こちらは購入時に不動産会社が提携する司法書士などが登録してくれているのが

一般的です。

 

 

 

##金額や税率はどうやって決まるか

 

不動産の税率はどういう種類の登記をするかで変わります。

原則:建物を新しく建てたとき 所有権保存登記 固定資産税評価額 × 0.4% 

土地や建物を他人から取得したとき 所有権移転登記 固定資産税評価額 × 2

 

などです。

また家を新築した際も注意が必要です。

 

固定資産税評価額は毎年11日現在の不動産の価格です。

その年に新築した建物には、その不動産に類似する固定資産税評価額を基礎として登記機関が認定した価額をとることとなっています。

(登録免許税法施行令附則第3項)

 

 

##消費税は不動産には?

 

建物を建てるとき、買うときには消費税がかかります。

契約するときも同様です。

しかし、土地の売買には、土地は時間が経過しても消費されないため

かからないしくみです。土地付き一戸建てやマンションを買ったときは、その値段のうち建物部分だけに消費税がかかるしくみとなっています。

 

ただし、土地を買ったとき、土地には消費税がかかりませんが、仲介業者に支払う土地の仲介手数料には消費税がかかることになります。

 

##不動産貸付け時の消費税

 

建物の貸付けの際、消費税の課税対象となるのは、事務所や店舗、倉庫など住宅以外の貸付けているものが対象です。

 

消費税は建物所有者がテナントから消費税を預かり、それを税務署に納めます。

 

 

 

 

しかし、貸している建物の修繕費や管理料などの支払い時には他の事業者に消費税を支払っているため、その分は差し引いてもらいます。消費税法では、1課税期間(原則的に個人の場合は1年間ですが3ヶ月ごとまたは1ヶ月ごととする特例があります)に預かった消費税とすでに支払った消費税の差額を納税する計算となっています。

 

##固定資産税・都市計画税は不動産を持っている毎年にかかる

 

土地や家屋、償却資産などの所有者には、毎年課税される市町村税があります。

 

固定資産税は11日現在で土地や家屋、償却資産を所有している人に、所在する市町村が毎年かけている税金です。

 

都市計画税も同じく市町村がかける税金がありますが、こちらは原則として市街化区域内の土地・家屋だけが該当してかかります。

 

相続税や贈与税など「申告納税」の税金は、税金を払う側が法律に従って財産を評価して税金を払います。

 

行政に払う固定資産税や都市計画税は「賦課課税方式」で、税金を徴収する側が評価額や税金を計算して、納税通知書を送ってきてそれに従わせて払う方式です。

 

##固定資産税の評価額についての計算

 

固定資産税も都市計画税も、税金計算のベースになるのは固定資産税評価額です。

 

これは、3年に1度「評価替え」が行われます。3年間は原則的に評価額は変わりません。

 

##農地にも固定資産税がかかります

 

農地に対する固定資産税は、その農地がどの区域なのかによって異なります。

市街化調整区域の農地は、純粋な農地として固定資産税が安くなります。

反対に、三大都市圏の特定市の市街化区域にある農地は「宅地並み課税」となり、固定資産税が高いのです。しかし、それらの区域内でも生産緑地の指定を受けた農地の固定資産税は、純粋な農地と見なされ「農地課税」として優遇した税の扱いを受けることもできます。

 

 

ただし生産緑地の制度は制約がありますので、その制約を守れるかどうかを

確認しながら不動産の節税をしなければいけません。

 

##賃貸住宅事業の場合の税金は?

 

賃貸住宅事業、例えば以下が償却資産に該当します。

償却資産に対する固定資産税は固定資産税は土地や家屋、事業のために使われている構築物や器具、備品などの償却資産にも課税されます。

 

賃貸住宅の償却資産については市町村の評価のベースとし、毎年11日現在で所有している償却資産について、131日までに買った値段や時期について申告する必要があります。

 

##不動産を持っているときにかかる税金まとめ

 

1.不動産取得税

不動産を取得したときにかかる税金

60日以内に申告

 

2.印紙税

売買契約書や建築請負契約書などを作ったときの

登記を行うときにかかる

 

3.登録免許税

 

4.消費税

建物などを建てたときや売買したときに、代金と一緒に支払う。

また仲介手数料にも消費税がかかる

事務所や店舗、倉庫などの賃料には消費税がかかる。居住用建物の賃料は非課税。

 

 

 

5.固定資産税・都市計画税

不動産(住宅・土地)を所有しているとき

不動産所有者に毎年かかる

固定資産税は不動産(都市計画税は原則として市街化区域内の不動産)を対象として、毎年11日現在の所有者にその年の4月から課税される。(通常、新築家屋は取得の年の翌年4月からの課税となる)。

 

6.償却資産については申告が必要。(賃貸保有など)

 

7.譲渡所得税・住民税

 

賃貸住宅経営をしているとき、不動産を貸付けたときにかかる

不動産を賃貸して得た収入は、不動産所得として所得税や住民税の対象となる。

譲渡所得税・住民税は一定規模以上の不動産貸付けにかかる。

不動産を売却したことによる所得(譲渡所得)に対して、「分離課税」という方法で税金がかかる。

 

8.事業税

事業とみなされる不動産の貸付けで得た所得に対してかかる。

 

9.贈与税

贈与を受けたり、相続したとき

不動産の贈与を受けるとかかる。

 

10.相続税

不動産を相続するとかかる。

贈与や相続による所有権移転登記の際も、登録免許税がかかる。

 


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