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登録免許税~小野市の不動産会社の住宅コラム~

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登録免許税~小野市の不動産会社の住宅コラム~

カテゴリ:住宅コラム

##登録免許税

 


 

相続した不動産の登録免許税はどう計算するのでしょう? 免税措置とはどういうものでしょうか。わかりやすく解説してみます。

 

##相続した不動産の登録免許税の計算方法

 

相続した不動産の登録免許税の計算方法や免税措置を紹介します。

不動産を相続した際に必要な手続きである所有権移転登記には費用がかかります。

 

司法書士に依頼した場合には、司法書士報酬、登録免許税、及びその他実費がかかります。

相続登記にかかる費用のうち、登録免許税について、その計算方法や一定の要件を満たした場合の免税措置も把握しておくと、専門家に依頼する際にもチェックすることが可能です。

 

登録免許税は、原則として以下のように計算します。

登録免許税額 = 課税標準 × 税率

 

相続による不動産の所有権移転登記の場合、課税標準と税率は以下のようになります。

登録免許税額 = 不動産の固定資産税評価額 × 0.4

 

課税標準はその不動産の固定資産税評価額です。

 

固定資産税評価額は、市町村役場から毎年4月~5月頃に通知される固定資産課税明細書に、「価格」または「評価額」として記載されています。

 

固定資産税課税明細書には、「課税標準額」という金額も記載されています。

 

これは固定資産税や都市計画税の「課税標準額」であり、登録免許税の課税標準額ではありません。

 

 

 

 

 

 

税率0.4%は、売買や贈与による所有権移転登記の際の登録免許税の税率2%と比べて、5分の1と低くなっています。

 

##相続登記の登録免許税の免税措置

 

相続による土地の所有権移転登記にかかる登録免許税に関して、2つの免税措置が設けられました。

 

1.相続登記が未了で数次相続が発生している土地の免税措置

この免税措置は、いわゆる所有者不明土地問題解消の一環で、長期間相続登記が未了の土地の解消を図るため、相続登記を促進する措置として設けられた制度です。

 

2.行政目的のため相続登記を推進する必要のある土地の免税措置

この免税措置は、いわゆる所有者不明土地問題解消の一環で、相続登記未了の土地を発生させないための対応措置として上記の免税措置と併せて設けられた制度です。

 

この免税措置の適用期間は、平成30年(2018年)1115日から令和4年(2022年)331日までとなっています(令和3年度税制改正で1年延長されています)。

 

要件①:市街化区域外の土地であること

 

要件②:市町村の行政目的のため相続登記の促進を特に図る必要があるものとして、法務大臣が指定する土地であること(注)

 

(注)法務大臣が指定する土地は、法務局・地方法務局HPに掲載されていますのでご参照ください。

(関連リンク)

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001287601.pdf

 

要件③:その土地の固定資産税評価額が10万円以下であること

 

 

 

 

 

令和3年度税制改正において、上記3つの要件を満たした場合、土地の表題部所有者の相続人が所有権の保存登記を受ける際の登録免許税も本来0.4%のところ、免税とされました。この免税措置の適用期間は、令和3年(2021年)41日から令和4年(2022年)331日までとなっています。まじかな期限ですので気を付けてください。

 

##登録免許税の計算に必要な書類収集、免税措置を受けるための手続き

 

司法書士に相続登記を依頼しない場合、登記手続きだけでなく登録免許税の計算も自身が行う必要があります。

 

登録免許税の計算にあたっては、まず相続した不動産の固定資産税評価額を調べる必要があります。

 

登録免許税の計算ミス防止や、相続登記の登録免許税の免税措置の適用ミス防止の観点からも、多少報酬はかかっても司法書士に相続登記一式を依頼した方がよいでしょう。

 

なお、登録免許税は住宅ローンを借りるときにも課税されます。

抵当権を設定する登記が必要になるからです。

 

##登記の種類と登録免許税の税率

 

登記の種類          登録免許税の税率(本則)

所有権移転登記(土地)   評価額×2.0

住宅用家屋所有権保存登記(新築建物)      評価額×0.4

住宅用家屋所有権移転登記(中古建物)      評価額×2.0

抵当権設定登記(住宅ローン借り入れ)      借入額(債権額)×0.4

中古の建物の場合は、軽減措置の要件として、築年数の制限があります。マンションは築25年以内、木造一戸建ては築20年以内。この築年数を超えていても、建築士が耐震診断をするなどして現在の耐震基準(新耐震基準)に適合していることが証明できれば同じように軽減を受けられます

 

 

 

 

 

 

##登記はどうやって手続きするの?

 

登記手続きは、土地や建物の引き渡しと同時に行われます。

通常は不動産会社関連の司法書士が行ってくれます。

 

引き渡しの際には代金の支払いと鍵の受け渡しが同時に行われます。住宅ローンを利用して購入する場合は、金融機関による住宅ローンの実行、つまり代金の口座への振り込みも行われます。

 

不動産会社立ち合いの元、金融機関で行われるのが普通です。

 

そのため、引き渡しの手続きは金融機関の一室に売主や買主、不動産会社などの関係者が集まって行われます。引き渡しと代金の支払いを同時に行うことを「同時決済」といい、登記手続きは同時決済のあとに、場所を法務局に移して行われます。

 

この登記手続きは司法書士によって行われますので、買主は特になにもしなくてもよいです、5万~10万円前後の手数料を支払って行うことが多いです。

 

##相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合

 

個人が相続(相続人に対する遺贈も含みます。)により土地の所有権を取得した場合において,当該個人が当該相続による当該土地の所有権の移転の登記を受ける前に死亡したときは,平成30年4月1日から令和4年(2022年)3月31日までの間に当該個人を当該土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記については,登録免許税はかかりません。

 

登記名義人となっている被相続人Aから相続人Bが相続により土地の所有権を取得した場合において,その相続登記をしないまま相続人Bが亡くなったときは,相続人Bをその土地の登記名義人とするための相続登記については,登録免許税が免税となります。

 

この場合は、登録免許税が必要ありません。

 

税率及び適用期間

 本来,土地の価額に対して0.4%(1000分の4)の税率がかかるところ,平成30年4月1日から令和4年(2022年)3月31日までの間は,免税となります。

 

免税を受けるには,申請書への法令の条項の記載が必要です

 登録免許税の免税措置の適用を受けるためには,免税の根拠となる法令の条項を申請書に記載する必要があります。

 相続登記の登録免許税の免税措置については,「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と申請書に記載してください(記載がない場合は,免税措置は受けられません。)。

 

 

##市街化区域外の土地で市町村の行政目的のため相続登記の促進を特に図る必要があるものとして法務大臣が指定する土地のうち,不動産の価額が10万円以下の土地に係る登録免許税の免税措置

 

 土地について相続(遺贈も含みます。)による所有権の移転の登記又は表題部所有者の相続人が所有権の保存の登記を受ける場合において,当該土地が市街化区域外の土地であって,市町村の行政目的のため相続登記の促進を特に図る必要があるものとして,法務大臣が指定する土地(下欄参照)のうち,不動産の価額(※1)が10万円以下の土地であるときは,平成30年11月15日(※2)から令和4年(2022年)3月31日までの間に受ける当該土地の相続による所有権の移転の登記又は令和3年(2021年)4月1日から令和4年(2022年)3月31日までの間に当該土地の表題部所有者の相続人が受ける所有権の保存の登記については,登録免許税を課さないこととされました。

 

※1不動産の所有権の持分の取得に係るものである場合は,当該不動産全体の価額に持分の割合を乗じて計算した額が不動産の価額となります。  

 

詳しくは法務局のページもご覧ください。

法務局 (moj.go.jp)

【三井のリハウス】登録免許税(登記費用等)|2021年(令和3年)度税金の手引き (rehouse.co.jp)


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