＃登録免許税、不動産取得税、固定資産税、譲渡に係る特例等
「登録免許税・不動産取得税の特例」について、どのような税率なのかなど
ご説明していきたいと思います。
＃＃このくらい安くなる！？登録免許税や不動産取得税
これらの評価額計算の仕方においては登録免許税も不動産取得税も、「固定資産税評価額」に税率をかけます。
「固定資産税評価額」は、５月か６月に、不動産の所有者宛てに送付される固定資産税・都市計画税の納税通知書に、課税明細書というものも同封されていて、そこに「評価額」として記載されている金額が評価額です。
固定資産税の評価証明書を取得すると、ここでも確認できます。
金額が大きくなれば、その分効果は大きくなります。
例としては1億の物件ならば100万くらいの優遇があります。
節約と思うと金額が金額なだけに大きいですね。
＃＃手続きはどのようにするの？
事業承継（事業譲渡）により、土地・建物を取得する旨を記載した場合は、経営力向上計画を作成して、認定申請書を、その土地・建物が所在する都道府県へ提出します。その際、登録免許税の適用証明申請書もあわせて提出します。
認定を受けると、認定書と適用証明書を受取ることができます。
登録免許税については、法務局に不動産の所有権移転登記を申請する際に、適用証明書を添付します。
不動産取得税については、都道府県に不動産の取得したときの不動産取得税の申告をする際に、認定書の写しを添付して申告しましょう。
不動産取得税は申告をしなくても自治体が税額を計算して納税通知書を送ってきますが申特例を受ける場合には、必ず申告しましょう。
＃＃不動産取得税とは？
不動産取得税とは、土地・家を購入・新築・増改築したり、贈与された時に取得者に課される地方税です。
相続による不動産取得には課税もありません。
不動産取得税の金額を算出する上での課税対象）は不動産の固定資産税評価額となります。
不動産取得税の特徴として・・・
納税義務者：不動産の取得者
課税するところ：不動産のある都道府県
課税標準価格：固定資産税評価額（固定資産税課税台帳登録価格）
不動産取得税の計算式：不動産取得税＝課税標準×税率４%
というような特徴がありますが免税できる手続きもあります。
＃＃不動産取得税が免税されるのは？
固定資産税評価額によって、不動産取得税が免税となることがあります。
固定資産税評価額が減税されるのは次の条件となります。
土地：10万円未満
家：新築・増改築・・・1戸につき23万円未満
売買・贈与等・・・1戸につき12万円未満
の場合は不動産取得税が課税されません。
＃＃不動産取得税の課税標準の特例とは？
不動産取得税の課税標準の特例とは、課税標準から一定額を控除できる特例です。
新築住宅の特例：課税標準－1,200万円
不動産取得税＝（課税標準－1,200万円）×税率3%
2022年3月末までに新築した認定長期優良住宅は1,300万円控除されます。
＃＃新築住宅の特例が適用される条件
床面積50㎡以上240㎡以下（一戸建て以外の貸家住宅は1区画40㎡以上）
居住用、セカンドハウス、マンションなどの住宅全般。
中古住宅の特例：課税標準－新築時期によって異なる控除額
新築した時期によって100万円～1,200万円が控除されます。
中古住宅の特例が適用される条件
床面積50㎡以上240㎡以下
1982年1月1日以降に新築された住宅、または一定の新耐震基準に適合した住宅
居住用、セカンドハウス。賃貸住宅は適用外
宅地の特例：課税標準×1/2
不動産取得税＝課税標準×1/2×税率3%
＃＃登録免許税
登録免許税とは、不動産登記を行う時に課税される国税のことです。
建物を新築した時の表示に関する登記を行う場合は、登録免許税は課税されません。
登録免許税の課税標準は固定資産税評価額と同じになります。
登録免許税の種類としては
所有権保存登記
所有権移転登記
抵当権設定登記
の3つの種類があります。
＃＃所有権保存登記
所有権保存登記とは、新築建物を購入した時など、所有権を初めて登録する時の登記をいいます。
所有権保存登記の登録免許税は、売主と買主が連帯して納付します。実際は買主負担の売買契約が一般的となっています。
＃＃所有権移転登記
所有権移転登記とは、不動産の相続、売買、贈与などで、所有権が移転する時の登記のことです。
所有権移転登記の登録免許税は、売主と買主が連帯して納付する義務があります。
実際は買主負担の売買契約が一般的です。
＃＃抵当権設定登記
抵当権設定登記とは、土地や建物を担保にしてローンなどの抵当権を設定する時の登記のことです。
債務を完済しても抵当権は自動的に抹消されないので、債務者は抵当権抹消登記を行うことが必要です。
債務者が債務の弁済を怠った場合、抵当権は裁判所に申し立て、債権回収のために土地を競売にかけることが可能となります。
登録免許税は
納税義務者：不動産を登記する個人・法人
課税するのは：国
課税標準：固定資産税評価額（固定資産税課税台帳登録価格）
登録免許税の計算式：登録免許税＝課税標準×税率
税率：所有権保存登記・・・4%（軽減税率0.15%）
所有権移転登記・・・2.0％・相続なら0.4％（軽減税率0.3％）
抵当権設定登記・・・0.4％（軽減税率0.1%）
＃＃軽減税率の条件
軽減税率になるのは次の条件が満たされる場合です。
新築住宅の保存登記の特例：新築または取得後1年以内に登記されたもの
中古住宅の移転登記の特例：取得後1年以内に登記されたもの
軽減税率は2022年3月末までに取得した住宅家屋に適用されます。
＃＃不動産取引には消費税のかかる取引と非課税の取引がある
不動産取引は基本消費税がかかる取引が多いですが、かからないものもあります。
どのようなものがかかってどのようなものがかからないのか
概要だけ覚えておくといざというときに便利です。
#＃＃消費税がかかるもの
建物の譲渡（居住用含）
建物の貸付け（居住用以外）
貸付期間が1か月未満の土地の貸付け
貸付期間が1か月未満の居住用建物の貸付け
不動産の仲介手数料
非課税取引
土地の譲渡
有価証券の譲渡
貸付期間が1か月以上の土地の貸付け
貸付期間が1か月以上の居住用建物の貸付け
#＃＃消費税がかからないもの
消費税非課税
・土地
・家賃
・住宅ローン利子
・各種 保険料・保証料
・税金
＃＃印紙税
印紙税とは？
印紙税とは、不動産売買契約書などの課税文書を作成した時に課せられる国税のことです。
文書に収入印紙を貼って消印することで納税完了となります。
印紙税額は、契約書に記載された契約金額が高いほど高くなります。
土地・建物の売買で、売買契約書の原本を2通作成して、売主・買主のそれぞれが所持する場合は、双方の契約書に収入印紙を貼付し消印することが必要となります。
また、契約の成立や変更を証明するために作成されるものであれば、不動産売買に係る契約内容を補充する念書、覚書、仮契約書でも印紙の納付が必要になることがあります。
収入印紙の貼付がない場合・・・印紙税額の3倍
消印がない場合・・・印紙の額面金額と同等の過怠税
が課されます。
過怠税が課されても契約自体は有効となります。
＃＃固定資産税
固定資産税とは？
固定資産税とは、不動産を取得した翌年度から課税される地方税のことです。
固定資産税は次のような特徴があります。
納税義務者：1月1日現在、固定資産課税台帳に登録されている人
課税する側：不動産がある市町村
課税標準：固定資産税評価額（固定資産税課税台帳登録価格）
固定資産税の計算式：固定資産税＝課税標準×税率1.4％（市町村によって変えることが可能）
一般的に、売買契約によって、売主と買主の間で固定資産税の負担割合を所有期間で按分して精算します。
＃＃固定資産税の課税標準の特例とは？
住宅用地（賃貸住宅の用地含む）の固定資産税には、課税標準から一定額を控除できる特例があります。
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：課税標準×1/6
固定資産税＝課税標準×1/6×税率1.4%
一般住宅用地（200㎡超の部分）：課税標準×1/3
新築住宅の固定資産税には、税額軽減特例があります。
居住用部分の床面積が50㎡以上280㎡以下を条件として、床面積が120㎡までの部分について新築後3年間（新築中高層建築物は5年間）、固定資産税が2分の1に軽減されます。
この特例は、2022年3月末までに取得した物件に適用されます。
予定されている場合は、お急ぎくださいね！
＃＃都市計画税
都市計画税とは、公園や道路などの都市計画事業の費用に充てるために課税される地方税のことです。
都市計画税の概要
納税義務者：市街化区域内の土地・建物の所有者
課税する側：不動産がある市町村
課税標準：固定資産税評価額（固定資産税課税台帳登録価格）
都市計画税の計算式：都市計画税＝課税標準×制限税率0.3％、ただし0.3％を上限に市町村によって下げることが可能です。
